Чтобы стать землевладельцем, есть два пути. Либо получить землю от местных властей (там, где еще есть свободные участки) – после долгого хождения по кабинетам, вручения «рекомендательных писем за подписью председателя НБУ» и тому подобное. Либо купить ее на вторичном рынке – если не хочется обивать пороги местных советов или в вожделенном месте неприватизированной земли не осталось.

«Существует ряд схем приобретения земли. Многое зависит от специфики земельного участка, его формы собственности, текущей функции, от того, кто является владельцем – юридическое или физическое лицо», – рассказывает инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков.

«Выделить подателю сего...»

Согласно законодательству, каждый человек может реализовать свое право на землю – получить от властей в личное пользование положенные по закону сотки, которые находятся в коммунальной собственности. Другое дело, что физлицу в городском или сельском совете, скорее всего, откажут, мотивируя отказ тем, что у них нет свободной земли или документы оформлены неправильно. В этом случае надо искать знакомых в земельных органах.

Несколько больше шансов получить землю у новосозданного садово-огороднического кооператива. Его члены пишут заявления, получают участки, а потом – передают свои сотки одному лицу. Лицо это землю перепрофилирует и продает оптом под застройку. Бывает, что горе-огородники так и не узнают, что были землевладельцами. «К нам приходили и давали 50 – 100 грн. за подпись на каких-то бумагах», – вспоминает деревенский житель Алексей.

Если есть желание испытать судьбу и в одиночку попытаться получить землю, сперва необходимо написать в местный совет заявление (ходатайство) вроде «Прошу выделить мне участок...». Как объясняет директор донецкого АН «Фемида-Сервис» Сергей Тюрин, податель прошения должен указать площадь участка и его целевое назначение. Легче всего получить землю под строительство одно- или двухэтажного дома. На таком клочке можно разбить огород или построить дом, а можно и продать его. Если местные власти соглашаются выделить участок, они дают разрешение на разработку проекта землеотвода. Его необходимо согласовать с рядом структур: земельным управлением, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими структурами, органами архитектуры и охраны культурного наследия. Потом податель прошения передает собранные документы и согласования в местный совет, который обязан в месячный срок рассмотреть проект отвода и на сессии совета принять решение о передаче участка. На практике дело может тянуться и полгода, если не ускорять его названными выше способами.

Собственность – вторична

Для заключения договора купли-продажи земельного участка на вторичном рынке следует иметь документы, удостоверяющие полномочия сторон (продавца и покупателя), госакт на землю и отчет об экспертной стоимости земельного участка. Покупатель должен явиться к нотариусу с паспортом и справкой о присвоении идентификационного кода налогоплательщика.

Чтобы не попасть впросак при покупке земли у частного лица, необходимо взять оригинал госакта на землю и пойти с его владельцем в земельное управление, там проверить «чистоту» участка и все подписи на документе. Госакты печатаются на специальных бланках и содержат следующую информацию: имя-фамилия собственника, описание земельного участка (площадь, месторасположение, план, целевое назначение), подписи председателя местной госадминистрации или местного совета и начальника земельного управления.
На основании договора купли-продажи новый собственник оформит на себя госакт на землю, который будет правоустанавливающим документом на участок. Но в процессе оформления могут возникнуть проблемы. «Мы недавно купили неприватизированный участок в Васильковском районе, на оформление госакта о праве собственности нет ни сил, ни времени... Помогите!» – обратилась к знакомому брокеру киевлянка Елена. Есть два варианта решения подобной проблемы. Первый – обратиться к риелторским компаниям, оказывающим подобные услуги. В этом случае оформление займет несколько недель, а стоимость услуги составит $300. Второй – найти «нужного человека» в земельном управлении, который за $100 сделает все документы в течение месяц. Иногда при оформлении госакта чиновники заявляют, что у них... нет для него бланка. «Я переоформлял участок на себя – носился с бумагами несколько месяцев, потому что надо было собрать стопку справок. Потом еще ждал около года, пока документы были в работе. Самое смешное: когда уже все было готово, мне заявили, что у них нет бланков для печати актов! Попросили перезвонить через месяц. Это тянулось год...» – жалуется на бюрократию Евгений.

Тонкости сделки

До начала 2007 года в стране действует мораторий на продажу земель сельхозназначения. Но они все равно продаются, потому что стоят в 2 – 3 раза дешевле земель, предназначенных под коммерческое использование. В последнее время цены на них поползли вверх: в течение лета крестьянские паи подорожали на 200 – 500%, поскольку действие моратория заканчивается. Тем не менее, чтобы перепродать такой участок дороже, надо пройти довольно долгий путь, начав с изменения его целевого назначения. Это может обойтись и в 50% цены участка, потому что законодательство ограничивает возможности по перепрофилированию сельскохозяйственных земель.

Изменение целевого назначения по закону приравнивается к процедуре отвода земли. Знакомый чиновник в земельном управлении местного совета «за небольшую плату» перепрофилирует участок на протяжении месяца. «Перевод» большого по площади участка в наиболее востребованных районах может обойтись в $40-100 тыс., маленького участка – в 300 – 2000 грн.

«Распространенной практикой является продажа юридического лица, на балансе которого (в собственности или в пользовании) находится земля определенного функционального назначения», – рассказывает Артем Новиков. Такая «спящая» фирма с участком 0,5 – 1 га околостоличной земли на балансе стоит $2 – 3 млн.

Одной из новых схем, которые позволят проводить инвестиционные (спекулятивные) операции с земельными участками, в том числе – сельскохозяйственного назначения, может стать создание земельных инвестиционных фондов. Соответствующий законопроект зарегистрировали в Верховной Раде депутаты от Социалистической партии. «Принцип функционирования земельного инвестиционного фонда (ЗИФ) следующий: компания по управлению активами (КУА) организовывает земельный инвестиционный фонд и выпускает ценные бумаги, а владельцы паев обменивают свои участки на акции фонда (на правах долгосрочной аренды или купли-продажи). Затем фонд продает землю или сдает ее в аренду заинтересованным лицам и за счет этого выплачивает дивиденды», – объясняет аналитик из «Диалог-Классик».

А пока жизнь «на земле» кипит: кто не ленив и при деньгах, лихорадочно обзаводится участками.

Основные риски при инвестировании в покупку земли:

• Мораторий на операции с землей сельскохозяйственного назначения до 2007 года ставит под сомнение легитимность целого ряда сделок, что может повлечь за собой признание таких сделок недействительными и возврат участков первоначальным собственникам в судебном порядке;
• существующие судебные споры о правильности и законности распределения паев грозят возвратом участков первоначальным собственникам или запретом на их отчуждение;
• трудности легитимного изменения статуса сельхозземель могут привести к тому, что собственнику придется потратить на незаконный «перевод» большие деньги.

Документы для продажи земельного участка:

• госакт о праве собственности на земельный участок (выдается местным управлением земельных ресурсов);
• отчет об экспертной стоимости земельного участка;
• справка об отсутствии ограничений и обременений на земельном участке (выдается местным управлением земельных ресурсов);
• паспорт и справка о присвоении идентификационного кода;
• в случае если продавец в момент приобретения прав собственности на земельный участок состоял в браке, нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Классовая рознь

Виды назначения земель:

1. сельскохозяйственное назначение;
2. жилой и общественной застройки;
3. природно-заповедное и другое природоохранное назначение;
4. оздоровительное назначение;
5. рекреационное назначение;
6. историко-культурное назначение;
7. лесной фонд;
8. водный фонд;
9. промышленное, транспортное, связное, энергетическое, оборонное и другие назначения;
10. запас.

По закону положено каждому

Статья 121 Земельного кодекса Украины предусматривает, что граждане Украины имеют право бесплатно получить в собственность земельные участки:

• для ведения личного крестьянского хозяйства – не более 2 га;
•  для ведения садоводства – не более 0,12 га;
• для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебный участок) – не более 0,25 га в селах; не более 0,15 га в поселках;
• не более 0,10 га в городах;
•  для дачного строительства – не более 0,10 га;
• для строительства гаража – не более 0,01 га.

Пунктом 4 статьи 116 Земельного кодекса Украины установлено, что передача земельных участков в собственность граждан в пределах норм производится бесплатно один раз по каждому виду пользования.

Где еще почитать

Земельный кодекс: http://zakon1.rada.gov.ua